インテリックス＜８９４０＞（東証プライム）は、中古マンション再生販売等のリノベーション事業分野を主力として、収益不動産売買等のソリューション事業分野も展開している。成長戦略として「ＥＣＯＣＵＢＥ」（２２年１２月２９日よりＣＭキャラクターに比嘉愛未さんを起用した新ＣＭ「『美人空気』と暮らしませんか？」の放送開始）を核として、収益性向上戦略を加速する方針としている。２３年５月期はテレビＣＭなど先行投資の影響で減益予想だが、リノベーション市場は拡大基調であり、積極的な事業展開と先行投資の成果で中期成長を期待したい。株価は地合い悪化も影響して昨年来安値を更新する軟調展開だったが売り一巡感を強めている。高配当利回りや低ＰＢＲも評価して出直りを期待したい。

■中古マンションのリノベーション事業が主力

　リノベーション事業分野（中古マンション等再生販売のリノヴェックスマンション事業、リノベーション内装事業など）を主力として、ソリューション事業分野（収益不動産の売買・賃貸事業、リースバック事業、アセットシェアリング事業、ホテル等の宿泊事業など）も展開している。

　リノベーション事業分野は、全国主要都市において主に中古マンションを１戸単位で仕入れた後、子会社のインテリックス空間設計で最適なリノベーションプランを作成し、高品質な内装を施した上で販売する。施工した全ての物件に対して最長２０年のアフターサービス保証や購入後１年無料点検サービスを付けることで、購入時に抱える不安要素（永住性や資産性など）を払拭し、顧客満足度の高い住宅を供給している。

　特長・強みとしては、物件の状態に応じた間取りの変更や目に見えない給排水管の交換等に至るまで、老朽化・陳腐化した箇所を更新し、現在のライフスタイルに合わせたリノベーションを施すことにより、商品価値を高めて販売している点がある。

　２１年７月には「ＥＣＯＣＵＢＥ（エコキューブ）」の販売を開始した。住宅ごとに行う温熱計算に基づいて断熱性・機密性を高め、住む人の健康・省エネ・経済的メリットを実現する省エネリノベーションブランドである。リノヴェックスマンション事業における「ＥＣＯＣＵＢＥ」導入率上昇により、高額帯物件の拡充を推進する。

　なお「ＥＣＯＣＵＢＥ」は、一般社団法人リノベーション協議会が主催する「リノベーション・オブ・ザ・イヤー２０２２１」において、特別賞（省エネリノベーション普及貢献賞）を受賞した。２２年４月には子会社リコシスにおいて「ＥＣＯＣＵＢＥ」のＦＣビジネスを開始した。さらに「ＥＣＯＣＵＢＥ」のプロモーション強化として、２２年１２月２９日より関東圏において、ＣＭキャラクターに比嘉愛未さんを起用した新ＣＭ「『美人空気』と暮らしませんか？」の放送を開始している。

　２２年５月期のセグメント別売上高はリノベーション事業分野が２７８億１６百万円でソリューション事業分野が８３億２３百万円、営業利益（全社費用等調整前）はリノベーション事業分野が１３億３４百万円でソリューション事業分野が８億４０百万円だった。

　グループは同社、および連結子会社８社（インテリックス空間設計、インテリックス住宅販売、インテリックスプロパティ、リコシスなど）で構成されている。

■中期経営計画（２３年５月期～２５年５月期）

　ビジョンを「すべての人にリノベーションで豊かな生活を」として、２３年５月期～２５年５月期を対象期間とする中期経営計画の目標数値には、最終年度２５年５月期の売上高５９１億円、営業利益２６億円、経常利益２３億円、親会社株主帰属当期純利益１５億円、ＲＯＥ１０％以上を掲げている。配当方針は、業績連動型配当方針に基づいて配当性向３０％以上を基準とする。

　市場環境として、新築物件に関しては改正建築物省エネ法（２２年５月成立）によって、２５年度に住宅・建築物に対する省エネ基準への適合が義務付けられたが、既存物件に関しては現行の省エネ基準を満たしている住宅が住宅ストック全体のわずか１０％に過ぎず、今後はリノベーションによる省エネ住宅の供給が不可欠になると予想されている。

　同社が主力とする中古マンションについては、国土交通省のデータを基に同社が作成した資料によると、全国マンションストックの約３割がリノベーションを必要とする築３０年超の物件（２０年時点で２３１．９万戸）となっており、さらに３０年には４０４．６万戸へ拡大することが予想されている。

　このような市場環境に対して同社は、ＣＯ２削減に向けた最適な省エネリノベーション、ＱＱＬ（Ｑｕａｌｉｔｙ　ｏｆ　Ｌｉｆｅ）を高めるリノベーションを提供している。そして０６年５月期から２２年５月期まで１７期連続でリノベーションマンション年間１０００戸以上を販売し、２２年５月期にはリノベーションマンション販売累計戸数が２万５０００戸を突破した。

　さらに「ＥＣＯＣＵＢＥ」の拡販に加えて、不動産取引ＤＸ化に向けた不動産直販プラットフォーム「ＦＬＩＥ（フリエ）」の展開（１９年１１月運営開始、２２年１２月時点で物件掲載数２０００件突破）や、スマホで自由に物件内覧できる自社開発の非接触型セルフ内見システム「スマビュー」（特許取得済）の導入物件拡大も推進している。

　今後は「ＥＣＯＣＵＢＥ」を核として、リノヴェックスマンション事業における「ＥＣＯＣＵＢＥ」物件の拡販、リノベーション内装事業における「ＥＣＯＣＵＢＥ」内装受注の拡大、不動産直販プラットフォーム「ＦＬＩＥ」への「ＥＣＯＣＵＢＥ」導入物件の掲載拡大、フランチャイズ事業「ＥＣＯＣＵＢＥ」ＦＣ加盟店の拡充などにより、収益性向上戦略を加速する方針としている。

　中期経営計画における販売戸数の計画は、２３年５月期１２４７戸（ＥＣＯＣＵＢＥ導入率４０％）、２４年５月期１４３９戸（同４５％）、２５年５月期１６０３戸（同５０％）を掲げ、早期に累計販売戸数３万戸を目指すとしている。

■新市場区分の上場維持基準の適合に向けた計画書

　２２年４月に実施された東京証券取引所の市場再編に伴って東証プライム市場に移行・上場したが、移行基準日（２１年６月３０日）時点において流通株式時価総額が上場維持基準を充たしていなかったため、２１年１２月２４日付で「新市場区分の上場維持基準適合に向けた計画書」を公表している。

　計画期間を２７年５月期までとして、中期経営計画で掲げた成長戦略・事業計画の着実な遂行によって２７年５月期経常利益３２億円、親会社株主帰属当期純利益２２億円、ＲＯＥ１３％、純資産１７５億円の達成を目指すとともに、コーポレートガバナンスの充実およびＩＲ活動の強化などによって企業価値の向上を図り、流通株式時価総額１００億円超を目指すとしている。

　そして２２年８月３０日付で「上場維持基準の適合に向けた計画に基づく進捗状況について」を公表した。２２年５月３１日時点において流通株式時価総額がプライム市場の上場維持基準を充たしていないため、引き続き企業価値向上および上場維持基準充足に向けて各種取組を推進するとしている。

■２３年５月期減益予想だが中期成長期待

　２３年５月期の連結業績予想は、売上高が２２年５月期比１７．４％増の４２４億１７百万円、営業利益が３１．８％減の９億３０百万円、経常利益が４３．３％減の６億０１百万円、親会社株主帰属当期純利益が３４．６％減の４億２０百万円としている。配当予想は業績連動型配当方針に基づいて、２２年５月期比８円減配の１８円（第２四半期末９円、期末９円）としている。予想配当性向は３７．０％となる。

　リノヴェックスマンション販売件数は２２年５月期比１１８件増の１２４７件、平均価格は１４４万円増の２４６８万円の計画としている。リノベーション事業分野が好調に推移し、ソリューション事業における下期の１棟収益物件販売なども寄与して全体として１７．４％増収、売上総利益１４．３％増益の予想だが、テレビＣＭなどの成長投資で販管費が増加するため営業利益以下は減益予想としている。

　２３年５月期は「意志ある踊り場」と位置付けで、収益性改善に向けた先行投資を積極的に実行する方針だ。重点施策として、リノベーション事業では仕入価格帯の引き上げと販売価格の継続的な値上げ、収益性の高いリノベーション内装の受注拡大、ソリューション事業では保有物件の選択と集中の推進、不動産小口化商品（アセットシェアリング）の拡大などを推進する。さらに将来への布石として、省エネリノベーション「ＥＣＯＣＵＢＥ」拡販に向けたプロモーション強化とＦＣ拡大、物件のセルフ内見システム「スマビュー」の導入、不動産直販プラットフォーム「ＦＬＩＥ」への投資を強化する方針だ。

　第２四半期累計は、売上高が前年同期比４．９％増の１７９億２７百万円、営業利益が６６．３％減の１億８９百万円、経常利益が１３百万円の赤字（前年同期は４億円の黒字）、親会社株主帰属四半期純利益が３０百万円の赤字（同２億４２百万円の黒字）だった。

　リノベーション事業分野の販売単価上昇などで増収だが、バランスシートの強化や成長に向けた先行投資（広告宣伝費の増加など）の影響で減益だった。経常利益についてはシンジケート方式を含むＳＤＧｓ大型ファイナンス（３件合計で３３億円を調達）設定費用も影響した。

　セグメント別に見ると、リノベーション事業分野は販売件数増加や販売価格上昇などで売上高が前年同期比１８．９％増の１６１億８４百万円、売上総利益が２．０％増の２２億２６百万円だった。販売件数は１５件増加の５８４件（うち「ＥＣＯＣＵＢＥ」物件は６５件で導入率１１％）で、平均単価は１５．１％増の２６０９万円だった。リノベーション内装も１９．３％増収と好調だった。ソリューション事業は物件販売の一部期ズレ発生により売上高が４９．８％減の１７億４３百万円、売上総利益が４２．２％減の４億３０百万円だった。

　四半期別に見ると、第１四半期は売上高が７４億０１百万円、売上総利益が１０億８５百万円、営業利益が４１百万円の赤字、第２四半期は売上高が１０５億２６百万円、売上総利益が１５億７０百万円、営業利益が２億３０百万円だった。物件引渡時期によって四半期業績が変動する傾向がある。

　なおバランスシート関連では、第２四半期末時点における販売用不動産は２２年５月期末比５３億８２百万円増加の２５１億５２百万円（内訳は単体ベースで通常物件が３２億円増加の１５７億円、賃貸物件が２０億円増加の８９億円）となった。また固定資産の長期保有収益物件は１２１億円・２９６件（２２年５月期末比１５億円減少、８２件増加）となっている。

　通期減益予想は据え置いている。２３年５月期は先行投資の影響で減益予想だが、エネルギー価格高騰を背景とする家計における光熱費の増加や、住宅ローン金利上昇による新築物件の需要への影響などを考慮すれば、同社の省エネリノベーションにとって有利な展開となる市場環境の変化も想定される。リノベーション市場は拡大基調であり、積極的な事業展開と先行投資の成果で中期成長を期待したい。

■株価は売り一巡

　株価は地合い悪化も影響して昨年来安値を更新する軟調展開だったが売り一巡感を強めている。高配当利回りや低ＰＢＲも評価して出直りを期待したい。１月２０日の終値は５１０円、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ４８円３５銭で算出）は約１１倍、今期予想配当利回り（会社予想の１８円で算出）は約３．５％、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ１３８１円４７銭で算出）は約０．４倍、そして時価総額は約４６億円である。（情報提供：日本インタビュ新聞社・株式投資情報編集部）