セントラル総合開発＜３２３８＞（東証スタンダード）は、ファミリータイプの自社ブランド分譲マンション「クレア」シリーズを主力に、不動産販売事業および不動産賃貸・管理事業を展開している。２０３０年に向けた長期経営計画では、住まい・まちづくり・くらしに重要な役割を担うマンションデベロッパーとして、実需への対応、対象エリアの拡大、ＳＤＧｓの視点を踏まえながら、持続的な成長を実現することを目指している。２３年３月期は分譲マンションの販売契約が順調に進捗して増収・２桁増益予想としている。積極的な事業展開で中期成長も期待したい。株価は地合い悪化も影響して上値が重く、小幅レンジでモミ合う形だが、徐々に下値を切り上げている。指標面の割安感も評価材料であり、モミ合いから上放れて上値を試す展開を期待したい。

■自社ブランド分譲マンション「クレア」シリーズが主力

ファミリータイプの自社ブランド分譲マンション「クレア」シリーズを主力に、分譲マンション・戸建住宅およびビル等の販売を行う不動産販売事業、オフィスビル等の賃貸やビル・マンション等の管理を行う不動産賃貸・管理事業、その他事業（保険代理事業）を展開している。

分譲マンションの企画から保守管理までグループ一貫体制で、ファミリータイプからコンパクトタイプまで、住まう人々のライフスタイル・価値観、住環境・社会環境の変化に適応し、高品質のマンションを提供している。事業エリアは首都圏を中心に全国展開し、特に地方圏への展開を積極化している。そして１９９４年のマンションデベロッパー事業開始以来の累計供給戸数（竣工ベース、持分戸数）は２２年３月期末時点で１万９１４７戸となった。

２２年３月期のセグメント別業績は、不動産販売事業の売上高（外部顧客への売上高）が２１年３月期比１３．５％増の２５７億１５百万円でセグメント利益（全社費用等調整前営業利益）が１６．７％増の１７億８５百万円、不動産賃貸・管理事業の売上高が６．８％増の３５億７４百万円で利益が５．４％増の４億８６百万円、その他事業の売上高が１１．７％減の３３百万円で利益が２５．０％減の１１百万円、共通部門経費が▲１０億９６百万円（２１年３月期は▲８億４９百万円）だった。

２２年３月期の不動産販売事業の竣工は合計１４物件・６８４戸（首都圏３物件・１９８戸、地方圏１１物件・４８６戸で、エリア初進出が岩手県盛岡市、富山県富山市、大分県大分市、長崎県長崎市の４物件、持分は合計６８４戸）だった。不動産賃貸事業の竣工は２物件・９３戸（千葉県船橋市、千葉県松戸市）だった。

なお収益は物件竣工・引渡の増減や期ズレなどによって変動する可能性がある。また、売上は物件引渡を基準に計上する一方、各種経費（人件費、広告宣伝費、販売事務所運営費など）は発生基準で計上するため、四半期別に見ると売上・利益とも物件引渡が集中する第４四半期（１月～３月）の構成比が高い季節要因がある。

■九電工と資本業務提携してシナジー創出

２１年６月に九電工＜１９５９＞と資本業務提携した。そして九電工が第１位株主（２２年９月３０日現在の自己株式を除く発行済株式総数に対する所有株式数の割合２０．３％）となり、同社は九電工の持分法適用関連会社となっている。

業務提携の面ではシナジー創出に向けて、マンション分譲事業における連携（用地情報の共有、九電工の信用力を活かした資金調達、施工および設備工事に係る施工先の安定化、工事コストの削減、販売委託による人的資源の適正配分など）、商品開発におけるノウハウの活用（九電工が有する環境面に配慮した技術ノウハウ・設備仕様を活用した分譲マンションの企画、環境に配慮した設備導入によるブランド価値向上など）、再開発・大規模開発案件への協力と参画（特に九州エリアで九電工が推進する再開発・複合開発案件への参画による収益率が高い事業機会の獲得、九州エリア以外での九電工とのＪＶを前提とした大規模案件への参画、財務体質強化による大規模案件への参入など）、不動産管理および修繕分野における連携（太陽光パネルやＥＶに対応する受電設備等に関する九電工の技術・最新設備の活用など）、人材交流（ビジネスノウハウの共有、九電工のブランド力による採用強化など）を推進している。

２２年７月には九電工との共同事業による新築分譲マンション共同ブランド「クレアネクスト」を立ち上げた。第１弾はクレアネクスト古国府ザ・タワー（大分市古国府一丁目、地上１８階建・総戸数６８戸、２４年１月下旬竣工・２４年２月下旬引渡予定）となる。環境への影響を配慮した低炭素の実現と、万が一に備えた安全・安心の設計・設備の充実を両立させたタワーレジデンスである。

■長期経営計画

同社は、住まい・まちづくり・くらしに重要な役割を担うマンションデベロッパーとして、実需への対応、対象エリアの拡大、ＳＤＧｓの視点を踏まえながら、持続的な成長を実現することを目指している。

そして２２年５月に策定・公表した長期経営計画「ＰＬＡＮ２０３０　－ＣＬＡＲＥ　ＣＨＡＬＬＥＮＧＥ」では、キーワードに「変化に適応した住まいの提供」「街街の魅力・活力の共創」「持続的な成長の実現」を掲げ、成長に向けた各種施策に挑戦することで企業価値の向上を目指すとしている。

目標数値としては、２０３０年度（３１年３月期）に、進出都市数（累計）１００都市、分譲マンション供給戸数（単年、竣工ベース持分戸数）１１００戸、賃貸マンション供給戸数（累計、通年稼働ベース）１１００戸、売上高４５０億円～４７０億円、営業利益３３億円～３８億円、営業利益率７～８％、ＲＯＥ１０％以上を掲げている。２２年３月期の実績は進出都市数（累計）７３都市、分譲マンション供給戸数（単年、竣工ベース持分戸数）６８４戸、賃貸マンション供給戸数（累計、通年稼働ベース）３６戸、売上高２９３億１４百万円、営業利益１１億８６百万円、営業利益率４．０％、ＲＯＥ８．１％だった。

長期経営計画「ＰＬＡＮ２０３０」の重点方針としては、新たなエリアへの進出、大型物件・複合型物件への積極的な参画、安定収益源の拡充、環境配慮・多様な付加価値への取り組みを推進し、こうした取り組みを支えるための業務基盤・財務基盤の充実も推進する方針だ。ＳＤＧｓへの取り組みとしては、ＥＶ車充電設備の導入や太陽光パネル設置マンションの供給なども推進する。

なお、中期経営計画（２３年３月期～２５年３月期）の目標値としては、最終年度２５年３月期の売上高３４０億円、営業利益１６億７０百万円、経常利益１２億５０百万円、親会社株主帰属当期純利益８億２０百万円、ＲＯＥ８．３％を掲げている。

■２３年３月期２桁増益予想で中期成長も期待

２３年３月期の連結業績予想は売上高が２２年３月期比３．０％増の３０２億円、営業利益が１８．０％増の１４億円、経常利益が１８．８％増の１１億円、親会社株主帰属当期純利益が１１．１％増の７億円としている。配当予想は２２年３月期比３円増配の１５円（期末一括）としている。

不動産販売事業において分譲マンションの販売契約が順調に進捗し、増収・２桁増益予想としている。セグメント別の計画は、不動産販売事業の売上高（外部顧客への売上高）が２２年３月期比３．２％増の２６５億３８百万円でセグメント利益（全社費用等調整前営業利益）が９．２％増の１９億５０百万円、不動産賃貸・管理事業の売上高が１．８％増の３６億３０百万円で利益が１．２％増の４億９２百万円、その他事業の売上高が３．９％減の３２百万円で利益が３０．７％減の８百万円、共通部門経費が▲１０億５０百万円（２２年３月期は▲１０億９６百万円）としている。

不動産販売事業の竣工（予定）は、合計１２物件・６３８戸（首都圏２物件・９６戸、地方圏１０物件・５４２戸で、エリア初進出が栃木県宇都宮市、長野県上田市、香川県高松市の３物件、持分は合計６３５戸）としている。２２年３月期の実績は合計１４物件・６８４戸（首都圏３物件・１９８戸、地方圏１１物件・４８６戸で、エリア初進出が岩手県盛岡市、富山県富山市、大分県大分市、長崎県長崎市の４物件、持分は合計６８４戸）だった。不動産賃貸事業の竣工（予定）は２物件・７６戸（大阪府大阪市、鹿児島県鹿児島市）としている。

第２四半期累計は、売上高が前年同期比６．２％増の９８億３１百万円、営業利益が５２百万円の赤字（前年同期は３億７６百万円の赤字）、経常利益が１億８９百万円の赤字（同５億０９百万円の赤字）、親会社株主帰属四半期純利益が１億５０百万円の赤字（同３億６２百万円の赤字）だった。

物件竣工・引渡が集中する第４四半期の構成比が高い収益特性のため第２四半期累計段階で各利益は赤字だが、売買契約が計画より順調に進捗したため期初計画（売上高９７億円、営業利益３億５０百万円の赤字、経常利益５億円の赤字、親会社株主帰属四半期純利益３億７０百万円の赤字）を上回り、前年同期との比較では経費抑制も寄与して各利益の赤字が縮小して着地した。物件竣工・引渡は４物件・３１７戸（前年同期は４物件・２４０戸）だった。

不動産販売事業は売上高が前年同期比６．９％増の８０億０７百万円で利益（全社費用等調整前営業利益）が１億６７百万円（前年同期は６２百万円の赤字）、不動産賃貸・管理事業は売上高が３．４％増の１８億０８百万円で利益が１４．５％増の２億６７百万円、その他事業は売上高が１９百万円（同１８百万円）で利益が７百万円（同７百万円）、共通部門経費は▲４億９４百万円（同▲５億５５百万円）だった。

なお四半期別に見ると、第１四半期は竣工１物件、売上高４５億２８百万円、営業利益７５百万円の赤字、第２四半期は竣工３物件、売上高５３億０３百万円、営業利益２３百万円の黒字だった。

通期の増収・２桁増益予想を据え置いている。第４四半期の構成比が高い収益特性だが、第２四半期累計が計画を上回って着地したことを勘案すれば、通期予想の達成は可能と考えられる。

２４年３月期の不動産販売事業の竣工（予定）は、合計１９物件・８２３戸（首都圏５物件・１６８戸、地方圏１４物件・６５５戸で、エリア初進出が福島県郡山市、兵庫県川西市の２物件、持分は合計７９７戸）で、不動産賃貸事業の竣工（予定）は１物件・５５戸（茨城県水戸市）としている。積極的な事業展開で中期成長も期待したい。

■株価はモミ合い上放れ期待

株価は地合い悪化も影響して上値が重く、小幅レンジでモミ合う形だが、徐々に下値を切り上げている。指標面の割安感も評価材料であり、モミ合いから上放れて上値を試す展開を期待したい。１月２４日の終値は４９９円、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ７３円０７銭で算出）は約７倍、今期予想配当利回り（会社予想の１５円で算出）は約３．０％、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ８７１円７１銭で算出）は約０．６倍、そして時価総額は約４８億円である。（情報提供：日本インタビュ新聞社・株式投資情報編集部）