陽光都市開発は今１０年１２月期第３四半期連結業績と通期業績予想の修正発表

■陽光ビルシステム売却益により最終利益は大幅増益


　投資用ワンルームマンションの陽光都市開発＜８９４６＞（ＪＱＳ）は、１１日の引け後に今１０年１２月期第３四半期連結業績と通期業績予想の修正を発表した。
　今第２四半期連結業績は、売上高５９億２６００万円（前年同期比１８．１％減）、営業利益△８９００万円（前年同期２億３００万円）、経常利益△２億２７００万円（同１億５００万円）、純利益１億５５００万円（前年同期比４４．７％増）と減収で、営業利益、経常利益とも赤字転落となったが、最終利益は大幅増益。最終利益が大幅増益となった要因は、陽光ビルシステム売却益４億２９００万円が特別利益として計上されたことによる。
　主力の投資用マンション事業は、主力販売先である一般給与所得者の投資に対する姿勢が慎重になっているため、予定販売戸数を下回った。また、投資用マンション１棟（５０戸）を戸別販売から１棟販売へと変更したことで、評価損１億３５００万円を売上原価に計上し、第２四半期に売却。
　更に、投資用マンション事業における未着工用地の事業化を促進するための必要な資金確保のため、連結子会社で建物管理の陽光ビルシステムの全株式を第３四半期に売却した。
　投資用マンション１棟販売による評価損１億３５００万円がなければ営業利益は黒字化の見込みではあったが、売却により資金の確保をしており、子会社株式売却も行った結果、自己資本比率は第２四半期末の１．３％から第３四半期末の６．９％へと回復を見せている。

■中古物件「アコースティックアパートメント滝野川」５０戸を、有利子負債の圧縮、資金回収の迅速化の観点から一棟売却

　事業別の状況を見ると、不動産販売事業では、新築の投資用マンション「グリフィン・武蔵新城弐番館」、「グリアス横浜・ウエストフォルム弐番館」など７棟を供給し、１３３戸を販売した他、投資用マンションの中古物件７３戸を販売。また、戸別販売を予定していた中古物件「アコースティックアパートメント滝野川」５０戸を、有利子負債の圧縮、資金回収の迅速化の観点から、一棟売却。その結果、売上高４７億９２００万円（同１９．５％減）、営業利益△１億１７００万円（前年同期２億９４００万円）となった。
　不動産管理事業は、管理物件のリフォーム売上が減少したものの、コスト削減効果などにより、売上高６億４５００万円（同６．３％減）、営業利益２億２７００万円（同３．７％増）。
　不動産賃貸事業は、賃貸収益を計上していた販売用マンションが売却により減少したことから、売上高３億２１００万円（同９．９％減）、営業利益１億３２００万円（同１９．２％減）。
　不動産仲介事業は、景気停滞による賃貸住宅の借り換え意欲減退などの影響により、売上高９３００万円（同３２．１％減）、営業利益４６００万円（同３４．１％減）。
　その他事業は、ファンド事業の売上が減少したものの、コスト削減効果などにより、売上高７３００万円（同２３．９％減）、営業利益１５００万円（前年同期△８００万円）。

■市況の回復を受けて、同社が保有している商業ビルやオフィスビルも売却を進め、損益への寄与、資金回収の早期化を実施

　同日に、今通期連結業績予想の修正も発表した。今通期の売上高は前回予想を１０億７９００万円下回る８１億３４００万円（前期比９．６％減）、営業利益は３２００万円下回る△５３００万円（前期１億７０００万円）、経常利益は３億８１００万円下回る△２億５７００万円（同３６００万円）、純利益は５００万円上回る１億５００万円（前期比４．９倍）と売上、営業利益、経常利益は大幅減少となるが、最終利益だけが大幅増益となる。
　投資用マンション事業の戸別販売は、投資マインドの低下から予定していた販売戸数を下回って推移しているが、不動産市況が回復の兆しを見せている中、先述しているように、投資用マンション（５０戸）を１棟で売却しており、収益物件の流動性が向上している。この売却により、販売スケジュールを前倒しに進めることが出来るため、借入金の返済、建設代金の支払いについても進めていくとしている。
　また、市況の回復を受けて、同社が保有している商業ビルやオフィスビルも売却を進め、損益への寄与、資金回収の早期化を実施している。第４四半期に入り、商業ビル１棟の売却契約を結んでおり、第４四半期での引渡しを予定している。

■新スキームの利用と通常の発注スキームを利用し、未着工用地も、着実に事業化へ

　未着工用地における事業計画については、新規着工に向けた建設会社との協議により第２四半期において１案件の着工を行っており、さらに着工を推進するため、保有している未着工用地を一旦、建設会社に売却して、建設会社がその土地にマンションを建設し、完成後に同社がマンションを買戻して顧客に販売をする新スキームを利用するとしている。
　通常の発注スキームは建設途中に着工時金、上棟時金と相応の資金負担が発生するが、新スキームの場合は建設期間中、建設会社が土地を保有しマンションを建設するためその間の資金負担が同社には発生しないことになる。よって、着工が出来ずに保有している未着工用地に対して機動的に事業化を推進することができる省資金型のスキームとなっており、既に新スキームを用いて、１案件の事業化を進めている。新スキームの利用と通常の発注スキームを並行して利用していくことにより、残っている未着工用地も、着実に事業化への道筋を明確化させていくとしている。

■未着工用地の事業化が明確になることで、金融機関からの評価も得る

　未着工用地の事業化が明確になることで、金融機関からの評価も得ている。今後も金融機関及び建設会社との良好な関係を維持し、事業運営の安定化を図るとしている。
　販売管理費についても、当初予定していた水準から１割程度の削減を継続。資金繰り安定化のため、さらなる削減に努めている。
　また、利益剰余金の欠損を早期に回復すべく、資本政策等により自己資本を充実させることが喫緊の課題であると認識しており、先述しているように第３四半期において連結子会社である株式会社陽光ビルシステムの全株式を売却。経営安定化に向けた施策についてもさらに継続して検討している。

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